서울 전역 규제·갭투자 금지·대출 강화… 부동산 시장의 새 국면
1. 대책 개요
2025년 10월 15일, 이재명 정부는 ‘주택시장 안정화 3차 대책’을 발표했습니다.
이번 조치는 서울 전역을 포함한 수도권 전반의 규제 강화와 갭투자 차단,
그리고 금융·세제·거래감독 전방위 대책을 담고 있습니다.
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2. 주요 내용 요약
구분 주요 조치
규제지역 확대 서울 25개구 + 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정
실거주 의무 규제지역 내 주택 매입 시 2년 이상 실거주 의무 부과
대출 제한 15억 초과 주택 구입 시 대출한도 축소(최대 2억) / 스트레스 금리 3% 적용
세제 강화 2주택자 취득세 8%, 3주택자 12% / 양도세 중과 유지
전세대출 DSR 포함 임차인 대출까지 총부채 상환비율에 반영, 금융심사 강화
분양권 전매 제한 수도권 규제지역 분양권 전매 3년간 금지
거래감독기구 신설 국무총리 직속 ‘부동산 거래감독위원회’ 신설
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3. 지역별 영향
● 서울 전역
서울 25개 자치구 전체가 규제지역으로 묶이면서
비강남권까지 실수요 위주 거래만 가능한 구조가 되었습니다.
갭투자·단기매매는 사실상 불가능해지고, 거래절벽 현상이 예상됩니다.
● 경기·인천
경기 12개 지역(과천·성남·용인·수원·하남 등)이 재지정되며
수도권 외곽으로 수요 이동(풍선효과) 가능성이 지적됩니다.
인천 일부 지역도 추가 지정 검토 중입니다.
● 지방 대도시
부산·대구·광주 등은 이번엔 제외되었으나
시장 과열 시 탄력적으로 규제할 수 있는 예비 관리지역으로 지정되었습니다.
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4. 향후 효과 시나리오
📉 단기 (3개월 이내)
매수심리 위축, 거래량 30~50% 감소 예상
급매물 일부 등장 가능
대출 제한으로 고가주택 매매 급감
⚖️ 중기 (6~12개월)
수도권 일부 지역 가격 하향 안정 가능
전세시장 안정세, 그러나 임차인 대출부담 증가
🏗️ 장기 (1년 이후)
규제지역 거래절벽 지속,
반면 비규제 외곽지역으로 수요 이동 가능
공급 부족 해소를 위한 공공택지 확대·청년·신혼 주택 공급이 관건
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5. 전문가·시장 반응
전문가: “단기적 안정 효과는 있으나, 공급 병행이 필요하다.”
중개업계: “거래 문의 급감, 시장 관망세 확산.”
건설업계: “전매 제한으로 청약시장 위축 우려.”
정부 입장: “내년 상반기까지 강력 규제 유지, 이후 시장 반응 따라 탄력 조정.”
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6. 향후 일정 및 전망
구분 시행 시기 내용
규제지역 지정 10월 16일 즉시 효력 발생
토지거래허가구역 10월 20일 거래 시 허가 의무화
세제 강화 유예 ~2026년 5월 양도세 중과 유예기간
공급대책 발표 2025년 11월 예정 공공택지·임대주택 등 포함
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🏠 한 줄 정리
이번 대책은 “투기 억제 + 시장 안정”을 위한 강도 높은 규제 패키지입니다.
단기적 진정은 가능하겠지만, 장기적으로는 공급 확대 정책 병행이 필수로 보입니다.